Un marché immobilier relativement stable
Le marché immobilier luxembourgeois se trouve à des niveaux relativement stables. C’est ce qui ressort des échanges qu’ont eu les députés de la Commission des Finances et du Budget et de la Commission du Logement ce lundi avec un économiste du Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (LISER), en présence de la Ministre des Finances Yuriko Backes et du Ministre du Logement Henri Kox.
Cette réunion a eu lieu à la demande du groupe politique CSV, qui souhaitait connaître les développements récents du marché immobilier et de la hausse des taux des prêts immobiliers.
Une réduction de l’activité sur le marché du neuf
L’économiste du LISER a présenté aux députés les chiffres clés de l’immobilier. Ainsi a-t-il expliqué que l’activité immobilière s’est trouvée en 2021 à des niveaux d’avant crise Covid sur le marché de l’ancien. L’Observatoire de l’Habitat aurait toutefois constaté une réduction de l’activité sur le marché du neuf (VEFA) depuis le deuxième trimestre 2021. Plusieurs facteurs expliquent ce ralentissement : la réglementation plus stricte en matière d’octroi de prêts immobiliers pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement pour la mise en location ou encore la réduction des avantages fiscaux (diminution du taux de l’amortissement accéléré de 6% pendant six ans à 5% pendant cinq ans).
Une augmentation des prix non seulement au niveau national
Concernant l’augmentation générale des prix de l’immobilier des dernières années, l’économiste a comparé l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg avec ceux des pays voisins. Même si les prix sont nettement plus élevés au Luxembourg, le même trend à la hausse a pu être observé en Allemagne, en Belgique et en France. En revanche, lorsque l’on compare le Luxembourg avec les autres Etats membres de l’Union européenne, la hausse des prix a été très supérieure à la moyenne européenne au cours des dix dernières années, a souligné l’économiste. En Allemagne, où les prix ont également fortement augmenté, Berlin a connu une hausse beaucoup plus élevée que la capitale luxembourgeoise. Les prix de cette dernière se situe aux environs de ceux de Cologne, a-t-il ajouté.
Une demande en logements en hausse constante
Une raison expliquant cette hausse des prix est celle de la demande en logements qui reste supérieure à l’offre. La croissance démographique, la croissance économique, les taux d’intérêt historiquement bas et un appétit des investisseurs pour le marché immobilier résidentiel. L’offre de logements ne suit pas cette demande, notamment en raison d’une certaine difficulté à mobiliser du foncier pour de futures constructions. La hausse des prix des terrains à bâtir, qui a été beaucoup plus forte que celle des logements anciens et en construction, contribuerait à la hausse générale des prix.
Une homogénéisation des prix sur le territoire luxembourgeois
Les chercheurs du LISER constatent également une homogénéisation des prix de l’immobilier sur le territoire national. Si les prix étaient auparavant nettement plus élevés dans la capitale que dans le reste du pays, cet écart tend à se réduire. Le sud du pays aurait notamment connu une nette augmentation de la moyenne du prix au m2. En revanche, dans le nord du pays, le prix de vente moyen des appartements à Wiltz reste en-dessous de la barre des 5.000€/m2, soit deux fois moins que la moyenne dans la capitale. Idem pour les loyers, où Wiltz se situe à environ 15€/m2, soit plus de deux fois moins que les quelque 36€/m2 qu’il faut débourser à Luxembourg-Ville.
Pas de risque en vue pour les établissements de crédit
La Ministre des Finances Yuriko Backes a également donné quelques précisions aux députés au sujet des taux des prêts immobiliers. Si les taux d’intérêts sont historiquement bas, les établissements de crédit luxembourgeois sont bien parés face à une éventuelle défaillance de leurs clients qui n’arriveraient plus à rembourser leur crédit. La Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) suit de près l’évolution du marché immobilier et les banques effectuent des « stress tests » qui leur permettent d’anticiper d’éventuelles défaillances de leur clientèle, a expliqué Yuriko Backes. Le taux de défaillance se situe actuellement à 1,1% au Luxembourg, soit à un niveau nettement inférieur à la moyenne européenne de 3,6%, a ajouté la ministre.
